Contratto d’affitto: tipi, registrazione e costi 2026

Il contratto di affitto per la casa va registrato entro 30 giorni. Chiedi la ricevuta al proprietario. Con la cedolare secca non paghi registro e bollo sul contratto. Il deposito non può superare 3 mesi di affitto. Se manca la registrazione, chiedi aiuto alle Entrate per regolarizzare.

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In breve

Per una casa stabile valuta il contratto libero o concordato. Il transitorio richiede un bisogno temporaneo reale.
Il proprietario deve registrare entro 30 giorni dalla firma, o dall’inizio se precedente. Chiedi una copia della ricevuta.
Nel regime ordinario l’imposta è il 2% del canone annuo. Per la prima annualità il minimo è 67 euro.

Cosa ti serve

Contratto scritto e documenti delle parti.
Codice fiscale, dati della casa e ricevute dei pagamenti.

Quali tipi di contratto esistono e quale mi conviene?

Per una casa stabile valuta il contratto libero o concordato. Il transitorio richiede un bisogno temporaneo reale.

Il canone concordato segue gli accordi locali. Fai controllare importo e attestazione da un sindacato inquilini. Il contratto per studenti richiede i requisiti del decreto. Non basta chiamare un contratto transitorio per usarlo senza motivo.

Tipo	Durata	Quando usarlo
TipoLibero	Durata4 + 4 anni	Quando usarloCasa stabile, canone concordato tra le parti.
TipoConcordato	Durata3 + 2 anni	Quando usarloCanone secondo accordo locale.
TipoTransitorio	Durata≤ 18 mesi	Quando usarloEsigenza temporanea documentata.
TipoStudenti	Durata6–36 mesi	Quando usarloStudenti fuori sede con i requisiti.

Chi deve registrare il contratto e entro quando?

Il proprietario deve registrare entro 30 giorni dalla firma, o dall’inizio se precedente. Chiedi una copia della ricevuta.

Anche l’inquilino può chiedere la registrazione. Per il fisco entrambe le parti rispondono dell’imposta dovuta. Usa RLI alle Entrate. Le locazioni brevi hanno una regola distinta: conta anche la durata complessiva nell’anno tra le stesse parti.

Quanto costa la registrazione e chi paga?

Nel regime ordinario l’imposta è il 2% del canone annuo. Per la prima annualità il minimo è 67 euro.

Proprietario e inquilino dividono a metà la spesa di registro. Il bollo costa 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe, per copia. Per alcuni contratti concordati la base scende al 70%: controlla i requisiti territoriali alle Entrate.

Voce	Regola
VoceRegistro ordinario	Regola2%
VoceMinimo prima annualità	Regola67,00 €
VoceBollo per copia	Regola16,00 €
VoceCedolare secca	RegolaRegistro e bollo sul contratto non dovuti; registrazione obbligatoria.

Cos’è la cedolare secca e cosa cambia per me?

È una scelta fiscale del proprietario. Sul contratto sostituisce registro e bollo; durante l’opzione il canone non aumenta con l’ISTAT.

Le aliquote sono 21%, oppure 10% per il concordato ammesso al beneficio. Non sono tasse aggiuntive dell’inquilino. Gli affitti brevi seguono regole diverse: 21% su un immobile scelto, 26% sugli altri. Dal 2026, oltre 2 appartamenti l’attività si presume d’impresa.

Quanto deposito può chiedere il proprietario?

Il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità di canone. Chiedi una ricevuta distinta dall’affitto.

Il deposito produce interessi legali da pagare ogni anno. Una fideiussione è una garanzia diversa: controlla durata, costo e condizioni. Esempio: Ana firma il 14 settembre 2026. Prima di pagare, separa nel contratto deposito, affitto e spese.

Quando e come mi ridà il deposito?

Alla fine del rapporto chiedi la restituzione e gli interessi dovuti. Non esiste un termine unico per ogni controversia.

Alla consegna delle chiavi scrivi un verbale. Fotografa lo stato della casa e conserva le letture dei contatori. Il normale uso non è un danno. Se il proprietario trattiene somme, chiedi motivi e prove per iscritto.

Il contratto non è registrato: cosa rischio?

Un contratto soggetto a registrazione può essere nullo se non registrato. Non significa poter smettere di pagare senza conseguenze.

La registrazione tardiva può sanare alcuni casi; contratto orale e canone nascosto richiedono valutazioni diverse. Porta contratto, bonifici e messaggi alle Entrate e a un legale. Le sentenze 50/2014 e 169/2015 escludono il vecchio automatismo del triplo della rendita.

Non riesco a pagare l’affitto: cosa posso fare?

Scrivi subito al proprietario e proponi un piano sostenibile. Contatta anche un sindacato inquilini e i servizi sociali.

Chiedi al Comune quali bandi per l’affitto sono aperti. Un fondo nazionale non garantisce un contributo individuale. Se arriva uno sfratto, un legale può valutare il termine di grazia per saldare il debito. Non è una proroga automatica.

Come funziona lo sfratto per morosità?

Serve una procedura davanti al giudice. Una telefonata del proprietario non è uno sfratto esecutivo.

Non ignorare la citazione: porta all’udienza prove dei pagamenti e degli accordi. Il rilascio forzato passa dall’ufficiale giudiziario. Il proprietario non può farsi giustizia cambiando la serratura. Se rischi di restare senza casa, attiva subito i servizi sociali.

Miti da smontare

Falso «Se denuncio un affitto in nero pago il triplo della rendita.»
Vero La Corte costituzionale ha cancellato quel meccanismo. Chiedi assistenza per registrare e tutelare i tuoi diritti.

Regole nazionali e controlli locali
Cosa dice la legge	Come funziona davvero
Cosa dice la leggeIl proprietario deve registrare entro 30 giorni dalla firma, o dall’inizio se precedente. Chiedi una copia della ricevuta.	Come funziona davveroAnche l’inquilino può chiedere la registrazione. Per il fisco entrambe le parti rispondono dell’imposta dovuta. Usa RLI alle Entrate. Le locazioni brevi hanno una regola distinta: conta anche la durata complessiva nell’anno tra le stesse parti.

Domande frequenti

Quali tipi di contratto esistono e quale mi conviene?: Per una casa stabile valuta il contratto libero o concordato. Il transitorio richiede un bisogno temporaneo reale.
Chi deve registrare il contratto e entro quando?: Il proprietario deve registrare entro 30 giorni dalla firma, o dall’inizio se precedente. Chiedi una copia della ricevuta.
Quanto costa la registrazione e chi paga?: Nel regime ordinario l’imposta è il 2% del canone annuo. Per la prima annualità il minimo è 67 euro.
Cos’è la cedolare secca e cosa cambia per me?: È una scelta fiscale del proprietario. Sul contratto sostituisce registro e bollo; durante l’opzione il canone non aumenta con l’ISTAT.
Quanto deposito può chiedere il proprietario?: Il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità di canone. Chiedi una ricevuta distinta dall’affitto.
Quando e come mi ridà il deposito?: Alla fine del rapporto chiedi la restituzione e gli interessi dovuti. Non esiste un termine unico per ogni controversia.

Fonti

Verificato il 14 settembre 2026Hai trovato un errore? Segnalalo

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Pubblicato il 14 settembre 2026 · Aggiornato il 14 settembre 2026

Cosa è cambiato

14 settembre 2026: Prima pubblicazione